Lima Kesalahan Investasi Properti yang Paling Umum dan Bagaimana Menghindarinya

Ketika harus membeli properti investasi, para ahli sepakat bahwa kuncinya diinformasikan. Tapi sama pentingnya melakukan penelitian sendiri. Marion Mays, pendiri dan direktur Grup Thalia Stanley, mengatakan bahwa dia khawatir dengan investor yang memberikan daya beli mereka dengan membuat keputusan yang tidak tepat.

"Saya memiliki klien yang telah membeli melalui ahli properti atau kelompok investasi, tanpa due diligence - sekarang propertinya kurang berharga," katanya.

Ben Kingsley, managing director dan pendiri Empower Wealth setuju bahwa untuk investor pemula, sangat penting untuk memeriksa kembali apa yang mereka katakan.

"Tidak banyak regulasi investasi properti," katanya. "Dan ada banyak spruikers."

Kepala Penasehat Dixon Advisory, Nerida Cole, mengatakan bahwa sangat penting bagi investor untuk "mengurangi jumlah mereka sendiri, sampai ke tingkat pinggiran kota.

Miss Mays, yang sangat bersemangat memperjuangkan perempuan dalam investasi properti, telah mengidentifikasi lima kesalahan utama yang biasanya dia lihat dari para investor.

1. Struktur keuangan yang buruk

Ini termasuk investor yang hanya menarik pinjaman tanpa penyangga atau meminjam jumlah maksimum untuk masuk ke pasar, yang oleh Ibu Mays digambarkan sebagai "bunuh diri finansial".
Kurang umum, dia melihat orang membeli aset dalam entitas yang salah, seperti menggunakan nama pribadi mereka dan bukan kepercayaan. "Orang-orang membuat struktur keuangan yang tidak sesuai dengan keadaan pribadi mereka," jelasnya.

Salah satu isu terakhir adalah cross-securitization: yaitu, bank-bank yang mengambil keamanan di semua aset investor.

"Mereka memiliki lima properti yang terikat dengan pemberi pinjaman yang sama, dan mereka tidak dapat menjual tanpa izin bank," katanya. "Investor harus menggunakan kreditur yang berbeda untuk properti yang berbeda, untuk menjaga agar tidak sesering mungkin."

Dia menyarankan bahwa dalam kasus di mana bank memiliki rumah keluarga, properti rumah liburan dan investasi sebagai keamanan dari pembeli, rumah keluarga paling mudah dijual dan jika terburuk terjadi, itu akan menjadi yang pertama pergi.

2. Kurangnya penelitian dan due diligence yang solid

Miss Mays mengatakan bahwa perusahaannya melihat investor "ibu mertua" dan profesional bisnis yang buruk waktu menggunakan perusahaan investasi properti, dan tidak melakukan pengecekan ulang terhadap penelitian mereka.

"Saya seorang advokat untuk melibatkan layanan profesional, tapi Anda tidak bisa mematikan otak Anda saja," katanya.

Dia merekomendasikan penggunaan layanan yang menyediakan beberapa sumber independen data harga dan informasi pinggiran kota, sehingga investor dapat memverifikasi apa yang telah mereka katakan.

"Buat mereka kembali semuanya dalam bentuk tulisan, laporan, sebelum Anda masuk dan membeli," katanya.

Miss Mays mengatakan bahwa sangat penting bagi investor untuk melakukan due diligence mereka sendiri, yang dapat mencakup melihat perkembangan apartemen masa depan yang direncanakan di suatu daerah, karena kenaikan pasokan unit dapat mengurangi pertumbuhan harga jika permintaan tidak ada.

3. Menggunakan emosi untuk membuat keputusan

Sebuah kesalahan umum, kata Miss Mays, mencoba membeli properti untuk manfaat gaya hidupnya daripada dasar-dasarnya.

"Menggunakannya sebagai rumah liburan dan properti investasi - itu tidak berhasil," katanya, menjelaskan bahwa rumah liburan seringkali memiliki hasil panen yang buruk, pertumbuhan modal yang buruk dan membutuhkan banyak perawatan.

Mr Kingsley mengatakan menyukai sebuah properti bukanlah hal yang buruk, karena daya tarik pemilik-pemilik arus utama akan membuat properti lebih mudah dijual.

"Jika mendapat banyak daya tarik di lokasi yang diinginkan - itu bagus, tapi harus sesuai dengan anggaran Anda," katanya.

Ms Cole setuju bahwa berpegang pada anggaran adalah kunci, dan investor "harus siap untuk meninggalkan properti jika jumlahnya tidak menumpuk".

4. Over-borrowing and safety buffer

Miss Mays mengatakan bahwa tidak biasa bagi investor untuk terlalu percaya diri saat mereka mendapatkan banyak properti.

"Apa yang terjadi adalah dengan rasa yakin yang kuat dan keyakinan yang dangkal, ada kecenderungan untuk pergi keluar dan membeli semua properti ini," katanya.

Tapi refinancing bisa menjadi tidak mungkin jika investor meminjamkan batasnya, terutama mengingat pengetatan pembatasan pinjaman.

"Ketika Anda meminjam 95 persen - mereka tidak memiliki ruang untuk bergerak saat suku bunga naik dan harga sewa tidak turun," katanya.

Mr Kingsley mengatakan pola pikir jangka panjang penting, menunjukkan situasi seperti pasangan membeli dengan dua pendapatan, namun gagal merencanakan penurunan pada satu pendapatan saat mereka memulai sebuah keluarga.

"Anda tidak ingin dipaksa menjual properti dalam waktu lima sampai tujuh tahun."

5. Kurangnya strategi

Miss Mays saat ini membantu kliennya menggunakan properti investasi untuk mendanai pendidikan anak-anak mereka, yang dia sebut sebagai salah satu contoh penggunaan investasi untuk membantu mencapai tujuan hidup yang spesifik.

"Mereka membeli properti investasi saat anak-anak mereka mulai sekolah dasar, melakukannya secara strategis sebagai cara untuk membayar sekolah menengah swasta."

Perencanaan semacam ini penting, kata Miss Mays. Seringkali orang membeli properti karena mereka menganggapnya sebagai kelas aset yang aman dan solid - tetapi mereka tidak memikirkan tahap kehidupan apa mereka berada.

"Apakah Anda perlu meminimalkan pajak Anda, apakah Anda akan kekurangan dana super Anda? Jika Anda tidak mencocokkan sifat dengan gaya hidup dan keadaan Anda, ini adalah hal yang konyol untuk dilakukan. "

Cole mengatakan bahwa penting untuk mempertimbangkan strategi keluar saat mendekati pensiun.
"Mungkin mereka punya $ 500.000 yang tersisa di properti seharga satu juta dolar - apakah Anda menjual, bagaimana Anda bisa keluar? Banyak dari hal-hal ini bisa dikelola. "

Dia menunjukkan bahwa seseorang yang mencari pendapatan berkelanjutan dari properti investasi pada masa pensiun harus melunasi seluruh properti tersebut secara penuh.

Itu berbeda dengan pembeli pertama kali yang ingin mendapatkan kaki mereka di pintu dan mengejar pertumbuhan modal, yang mungkin secara negatif mengarahkan properti investasi, membayar hutang mereka dan kemudian menggunakan properti tersebut kemudian sebagai tempat tinggal utama.