Haruskah Anda Membeli Rumah Kedua Terlebih Dahulu?

Pasar perumahan sedikit mendingin, tetapi masih cukup panas sehingga pembeli menjadi kreatif (dan terkadang, agresif) untuk mencari cara alternatif untuk menjadi pemilik rumah. Beberapa membuat penawaran uang tunai, terlibat dalam perang penawaran, dan bahkan membeli lumbung yang diubah menjadi rumah, semuanya dalam upaya untuk mengamankan properti.

Dan sekarang, tren perumahan lain muncul: membeli rumah kedua sambil tetap menyewa tempat tinggal utama. Vanessa Famulener, presiden rumah di perusahaan teknologi real estat HomeLight, mengatakan bahwa jajak pendapat yang dilakukan oleh perusahaan pada musim panas tahun ini menemukan bahwa 64% agen real estat melaporkan tren yang berkembang dari pembeli yang membeli rumah kedua mereka terlebih dahulu.

Tapi, tren atau tidak, apakah ini strategi yang cerdas? Di bawah ini, kami melihat beberapa kelebihan dan kekurangan, serta faktor lain yang harus Anda pertimbangkan jika Anda berpikir untuk menggunakan pendekatan kepemilikan rumah ini.

Kapan masuk akal untuk membeli rumah kedua Anda terlebih dahulu?

Janet Farmer, manajer cabang dan pembuat pinjaman hipotek di perusahaan Hyperion Mortgage yang berbasis di Atlanta, menunjukkan peningkatan pekerjaan jarak jauh sebagai hal positif bagi calon pembeli rumah. Karena semakin banyak pemberi kerja mengadopsi norma kerja-dari-rumah, ini memberi pembeli lebih banyak fleksibilitas, dan lebih banyak peluang untuk berpotensi membeli rumah kedua sambil tetap tinggal terutama di persewaan.

“Banyak pembeli rumah pertama yang tinggal di daerah perkotaan dapat menikmati manfaat kepemilikan rumah dengan membeli rumah kedua sambil menyewa tempat tinggal utama mereka,” kata Farmer. Namun, dia mencatat bahwa strategi ini paling efektif jika Anda dapat menyewa tempat yang lebih kecil di daerah perkotaan yang lebih mahal dan kemudian membeli rumah Anda di tujuan liburan yang lebih murah.

Ini terutama benar jika Anda tinggal di salah satu kota termahal di AS. Agen Steve Gottlieb dari pialang New York City Coldwell Banker Warburg—yang secara rutin menjual rumah seharga beberapa juta dolar—setuju bahwa Anda mungkin lebih beruntung membeli rumah di pasar yang lebih murah. “Jika seseorang dengan senang hati menyewa rumah yang terjangkau di pasar yang mahal, terkadang membeli itu mahal secara finansial,” katanya. “Contohnya mungkin jika seseorang menyewa apartemen di New York City, dan mereka tidak mampu membeli jenis apartemen yang ingin mereka tinggali.”

Namun, dia mengatakan bahwa penyewa tersebut dapat mengambil uang yang mampu mereka keluarkan dan membeli rumah terdekat di daerah yang lebih murah—dan itu bisa menjadi tempat liburan akhir pekan atau rumah musim panas. “Anda dapat terus menyewa apartemen yang terjangkau, dan kemudian memiliki rumah di tempat lain, menikmati potensi apresiasi investasi atas nilai tersebut,” kata Gottlieb.

Bill Golden, makelar / broker rekanan di Keller Williams Realty Intown Atlanta, mengakui bahwa dia belum pernah memiliki klien yang membeli rumah kedua mereka terlebih dahulu. Namun, dia memang memiliki beberapa klien yang telah membeli properti liburan, yang pada akhirnya berniat untuk pensiun di sana—dan klien tersebut menggunakan strategi yang sama seperti yang dibahas di atas. “Mereka berhasil dengan hanya menyewa tempat kecil di kota untuk digunakan saat dibutuhkan—karena menyewa di kota, meski tidak murah, menghemat pengeluaran uang tunai, yang memungkinkan mereka membeli properti liburan," katanya.

Dengan membeli rumah peristirahatan, Golden menjelaskan bahwa itu dapat berfungsi ganda dengan menghemat biaya liburan dan — jika Anda memilih untuk menyewakannya, melalui Airbnb atau layanan lain — memberikan penghasilan saat Anda tidak menggunakannya. “Plus, kemungkinan besar akan terus naik nilainya, menjadikannya investasi yang bagus,” katanya.

 Mengapa (dan Bagaimana) Anda Harus Membeli Rumah Liburan

Sudut investasi bisa sangat menarik karena beberapa alasan. Misalnya, saat ini Anda dapat mengunci potensi suku bunga rendah. “Meskipun suku bunga telah meningkat, mereka masih lebih rendah daripada beberapa titik dalam sejarah,” kata Sonja Breeding, perencana keuangan bersertifikat dan wakil presiden penasihat investasi di Rebalance, pusat layanan perencanaan keuangan. “Dengan asumsi Anda juga berkontribusi pada 401(k), investasi properti menambah diversifikasi portofolio Anda,” jelasnya.

Rumah investasi juga bisa memberikan passive income. “Real estat dapat menjadi investasi jangka panjang yang hebat, seringkali menghasilkan delapan hingga 10 persen dalam ROI tahunan bagi pemiliknya,” kata Aaron Dorn, ketua, presiden, dan CEO Studio Bank di Nashville.

Faktor-faktor yang harus diperhatikan sebelum membeli rumah kedua terlebih dahulu

Tarif hipotek

Saat Anda membiayai rumah yang tidak ingin Anda gunakan sebagai tempat tinggal utama, Anda mungkin harus menanggung biaya yang lebih tinggi. “Banyak produk dan tarif hipotek eksklusif untuk rumah yang ditempati pemilik dan pembeli rumah pertama kali,” Dorn memperingatkan. Pada properti investasi, tarifnya sering disesuaikan — dan ketika tarif itu disesuaikan, katanya, margin keuntungan Anda juga bisa berubah.

Pajak

“Ketika properti investasi dijual, pajak capital gain biasanya lebih tinggi pada rumah investasi, karena seringkali tidak memiliki pengecualian dan tunjangan yang sama seperti tempat tinggal pribadi,” tambah Dorn. Sebelum melakukan pembelian

Sebelum melakukan pembelian rumah kedua terlebih dahulu, dia merekomendasikan untuk berbicara dengan bankir, pakar hipotek, atau penasihat pajak untuk memastikan Anda memahami implikasi pembiayaan dan pajak.

Biaya pemeliharaan rumah

Apakah Anda membeli rumah atau kondominium, Anda tidak bisa hanya membeli properti dan kemudian melupakannya. “Rumah kedua akan membutuhkan perawatan, dekorasi, dan lansekap — dan peralatan serta perlengkapannya terdepresiasi seiring waktu, membutuhkan investasi ulang rutin ke dalam properti,” jelas Dorn. Dan jika Anda membeli rumah yang memerlukan perbaikan besar-besaran, perhitungkan biaya ini dalam total biaya kepemilikan—dan jangan lupa Anda tidak dapat menyewakan properti sampai Anda memperbaikinya.

Pendapatan sewa, dan kekurangannya

Berbicara tentang menyewakan properti Anda, tidak selalu semudah kelihatannya. “Properti sewaan tidak selalu disewa, yang mengakibatkan downtime pendapatan,” kata Dorn. Selain itu, Anda harus hati-hati memutuskan jenis penyewa yang Anda inginkan (ya, kami tahu Anda menginginkan penyewa yang baik yang membayar tepat waktu dan tidak akan membuang tempat, tetapi bukan itu yang kami maksud). Apakah tujuan Anda untuk memiliki individu yang sama menempati rumah selama 12 bulan dalam setahun? Jika tidak, apakah Anda berencana memiliki penyewa liburan yang hanya akan ada di sana pada waktu-waktu tertentu dalam setahun? Jangan lupa bahwa jika Anda berencana untuk berlibur di rumah kedua Anda, penyewa Anda harus pindah saat giliran Anda mengunjungi rumah tersebut. Dan waktu liburan itu juga akan menandai masa tanpa pendapatan sewa.

pelayanan internet

Ini mungkin bukan pertimbangan pertama Anda, tetapi dapat dengan cepat menjadi relevan. Misalnya, katakanlah impian Anda adalah membeli rumah kedua di luar jaringan—jauh di dalam hutan atau tinggi di pegunungan. Petani menyarankan untuk melakukan riset untuk memastikan area tempat Anda ingin membeli memiliki sumber daya yang diperlukan. “Jika akses internet dan akses ponsel penting untuk pekerjaan Anda, selidiki biaya dan keandalan layanan di area tersebut,” katanya.

Daerah pesisir atau pegunungan mungkin mengalami gangguan layanan yang lebih sering—dan ini mungkin baik-baik saja saat Anda mengunjungi lokasi kuno selama beberapa hari, tetapi tidak saat Anda berencana untuk tinggal di sana beberapa bulan dalam setahun. Dan jika Anda berencana untuk menyewakan rumah, apakah ini tempat yang akan dibayar orang lain untuk tinggal lebih dari beberapa hari?